빌라왕이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 한 명의 집주인이 1000채 이상의 빌라를 보유하면서 많은 세입자들에게 전세기간이 만료되어도 전세보증금을 돌려주지 않아 큰 이슈가 됐습니다. 이 빌라왕이라는 사람들에 대해 많은 추측들이 오가는 가운데 이 빌라왕은 바지사장이었고, 실체는 사기꾼집단이 전세보증금이라는 목돈을 노리고 기획사기를 친 것이었습니다. 어떻게 한 명의 사람이 적게는 100채에서 많게는 1000채 이상의 빌라를 보유할 수 있었는지와 어떻게 사기를 치고 있고 이 기획사기를 피해 안전한 집을 계약하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
빌라왕의 탄생
깡통전세라는 말은 많이 들어보셨을 겁니다. 매매가보다 전세가가 높은 집을 기존세입자의 계약을 승계하면서 자기 자본을 전혀 사용하지 않고 주택을 구매하는 걸 무자본 갭투자라고 합니다. 여기서 기존 세입자의 계약기간이 끝나면 바뀐 집주인은 세입자에게 전세보증금을 반환해야 하는데 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 마련하지 못한다면 돌려 막기에 실패하게 되고 집은 경매에 넘어가게 됩니다. 그럼 기존 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 매우 높아지는 상황이 발생합니다.
현재 빌라왕이라고 불리는 대부분은 구속되었거나 사망했습니다. 그런데 중요한 건 집주인이 사망했거나 구속된 상태인데도 빌라왕의 명의로 계속해서 전세계약이 이루어지고 있다는 겁니다. 이게 가능한 이유는 빌라왕은 바지사장일 뿐이고 실제 계약을 하고 사기를 치고 있는 집단이 따로 존재한다는 사실입니다.
사기 수법과 예방법
무자본 갭투자를 이용한 사기
무자본 갭투자는 한국의 전세라는 특이한 제도를 악용해 자기 자본을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하고 투자하는 방식입니다. 부동산 가격이 계속 상승하는 시기에는 집주인은 자기돈 한 푼 안 들이고 수익을 얻을 수 있고 세입자는 별다른 피해 없이 잘 넘어갈 수 있지만, 부동상시장이 좋지 않아 집값이 하락하는 시기에는 세입자에게 고스란히 피해를 입을 수 있는 구조입니다.
예를 들어 매매가와 전세가가 3억으로 동일한 집에 전세세입자 계약해서 살고 있는 집이 있습니다. 기존 집주인은 3억에 이 집을 팔기로 했고, 새로운 집주인은 이 집을 3억에 구매합니다. 이때 바뀐 집주인은 세입자의 보증금 3억으로 이 집을 구매하게 되는 건데 이렇게 되면 세입자의 계약기간이 끝났을 때 바뀐 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못한다면 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없게 되고, 집이 경매로 넘어가게 되는 겁니다.
작정하고 치는 사기가 아닌 일반적인 개인투자자가 집주인인 상황에서는 집주인이 최대한 세입자에게 피해를 주지 않기 위해 또는 자신의 피해를 최소화하기 위해 전세금을 마련할 테지만 빌라왕의 경우는 애초에 계획된 전세사기이기 때문에 내 전세금을 돌려받을 확률은 거의 존재하지 않습니다.
빌라왕의 계획 사기는 임대인, 공인중개사, 분양대행사, 바지사장 이렇게 네 명이 한 팀으로 임대인은 공인중개사를 통해 매매가보다 전세가가 높은 집에 들어올 세입자를 구하고 분양대행사는 모든 책임을 떠받을 바지사장을 구합니다. 이렇게 세입자를 구하게 되면 임대인과 계약을 하고, 임대인은 계약과 동시에 바지사장에게 명의이전을 시킵니다. 그다음 새로운 집주인인 바지사장은 부동산세를 고의로 미납하여 집이 압류가 걸리게끔 만듭니다. 그럼 세입자가 모르는 사이에 내가 살고 있는 전셋집의 집주인이 바뀌고, 집이 경매로까지 넘어가게 됩니다. 여기서 국세미납으로 인해 배당이 후순위로 밀려나기까지 해서 경매로 집이 팔리더라도 내 전세보증금을 거의 돌려받지 못하게 됩니다.
이렇게 공인중개사, 분양대행사, 바지사장은 임대인에게 수수료를 받고 나면 한건의 전세사기가 끝나게 됩니다.
정리하면 나는 계약당시 집의 등기부등본도 확인하고 안전하다 생각하여 계약했지만, 계약과 동시에 다음날 내가 계약한 집의 명의는 바지사장으로 변경됐고. 바지사장의 고의적인 국세미납으로 집이 경매로 넘어가 배당순위가 밀려 내 전세보증금을 거의 돌려받지 못하게 되는 겁니다.
대항력 악용 사기
대항력을 악용하는 사기는 집주인이 세입자가 대항력을 갖추기 전에 집에 근저당을 설정하여 은행이 1순위 근저당권자가 되고, 세입자는 2순위로 대항력을 취득하게 되어 집이 경매로 넘어가게 되었을 때 세입자는 은행보다 후순위로 보호받기 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
자세히 알아보면, 전세계약을 할 때 등기부등본에 선순위 권리자가 있는지 확인하고 계약이 끝나면 곧바로 전입신고와 확정일자를 받아야 하는데, 중요한 건 대항력은 전입신고 즉시 효력이 발생하지 않고 내가 전입 시 고를 하고 다음날 00시부터 효력이 발생하게 됩니다. 대항력 악용 사기는 이걸 이용하는 겁니다. 내가 전세계약날 바로 전입신고를 했지만 다음 00시 효력발생 이전에 집주인이 은행에 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 대항력은 후순위로 밀려나서 보증금을 온전히 돌려받을 수 없는 상황이 만들어지는 겁니다.
대항력 사기를 예방하기 위해서는 가장 쉬운 방법은 계약당시 특약사항을 넣어 예방하는 방법입니다.
계약 후 잔금을 지급한 다음날 또는 세입자가 대항력을 갖추기 전에 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 위반 시 임대차계약을 무효한다라는 특약을 넣어달라고 요청하는 겁니다.
사회초년생이나 신혼부부같이 부동산계약을 처음 해보는 입장에서는 뭔가 이런 요청을 하는 게 어렵다고 느껴질 수 있겠지만, 집을 계약하는 건 큰돈이 들어가는 만큼 더욱더 깐깐하게 따지면서 필요한 건 당당하게 요청하시기 바랍니다.
신탁 사기
신탁사기는 신탁회사와 건축주가 합작하여 사기 치는 경우가 많은데 건축주가 건물을 올리기 위해 많은 자본금이 필요하지만 개인이 대출받을 수 있는 액수는 한정적이기 때문에 건물의 소유권을 신용도가 좋은 신탁회사에 넘기고 신탁회사의 신용도로 충분한 액수의 대출을 받아 건물을 올리게 됩니다. 여기서 이 건물에 세입자가 들어갈 땐 건축주가 아닌 소유권자인 신탁회사의 동의를 받아야 하지만, 이런 내용을 잘 모르는 세입자를 건축주가 전세계약을 해 전세금을 빼먹는 행위입니다. 더 큰 문제는 앞서 말한 것처럼 신탁회사의 동의 없이 건축주와 한 전세계약은 임대차 보호법에 보호를 받지 못하게 됩니다.
신탁사기를 예방하기 위해서는 등기부등본 갑구에 신탁이라는 단어가 보인다면 정말 여기를 살아야겠다는 게 아니라면 계약하지 않는 게 가장 베스트고 아니라면 신탁 원본에 나와있는 신탁자를 임대인 명의로 계약하는 것입니다.
부동산계약은 신중하게
부동산사기라는 게 작정하고 치는 사기는 내가 무슨 수를 써도 당하게 되어있는 것 같습니다. 현재 빌라왕들에게 보증금을 받지 못한 피해자분들도 마찬가지로 부동산계약 전에 여러 번 확인하고 많이 알아보고 계약했겠지만, 내 생업이 있고 내 일상생활에 온전히 이 부동산계약하나에만 집중할 수 없기에 이런 빈틈에 비집고 들어와 사기를 치고 당할 수밖에 없는 구조에서 많은 피해자분들이 하루빨리 피해에서 회복하시길 바랍니다.
또한 현재 집을 구하고 있는 많은 분들께서는 부동산 계약 전 번거롭더라도 필요한 특약사항들 꼭 기입하시고, 집주인의 상태나 등기부등본이 조금이라도 이상하다고 느껴지신다면 고민하지 마시고 다른 집 알아보시기 바랍니다.
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